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La vente en l’état futur d’achèvement

La vente en l’état futur d’achèvement

Publié le : 02/01/2025 02 janvier janv. 01 2025
Rédaction

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), également appelée « vente sur plan », est une technique contractuelle utilisée dans le domaine de l’immobilier neuf. Elle permet à un acheteur d’acquérir un bien avant que celui-ci ne soit construit ou achevé.

Cette forme d’acquisition présente des avantages pour les deux parties : l’acquéreur peut personnaliser son futur logement et bénéficier de garanties spécifiques à la VEFA, tandis que le promoteur immobilier sécurise le financement de son projet en vendant des lots avant leur achèvement.

 

Qu’est-ce que la vente en l’état futur d’achèvement ?



Selon l’article 1601-1 du Code civil, la VEFA est « celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ». 

Elle porte sur une maison individuelle ou un appartement, et peut être précédée par la signature d’un contrat de réservation, dit « contrat préliminaire ».

Ainsi, l’acquéreur doit payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Il devient propriétaire du terrain et des constructions réalisées au moment de la vente, et acquiert la propriété des ouvrages futurs en fonction de leur exécution.

La VEFA engage également le promoteur à certaines tâches (choix des entrepreneurs, conclusion des conventions, réception des travaux).

 

Conclusion de la VEFA : qu’est-ce que le contrat de réservation ?



Bien que la VEFA n’est pas obligatoirement précédée d’un avant-contrat, le contrat de réservation est obligatoire si l’acheteur se réserve l’exécution de certains travaux. Cet acte solennel, nécessairement écrit, inclut certaines mentions (surface habitable approximative, nombre de pièces, qualité de la construction, prix prévisionnel du logement).

Dès lors, le contrat de réservation est affecté d’une clause stipulant l’acceptation, par l’acquéreur, de la charge, du coût et de la responsabilité résultant des travaux réalisés postérieurement à la livraison de l’immeuble.

Ainsi, un exemplaire du contrat de réservation est remis à l’acheteur avant tout dépôt de fonds, celui-ci mentionnant la faculté, pour ce dernier, de se rétracter dans les 10 jours suivant la signature du contrat.

 

La signature du contrat définitif



La signature du contrat de vente définitif intervient quelques mois après la signature du contrat de réservation. Le projet de convention est adressé à l’acquéreur au moins un mois avant la date de la signature de l’acte authentique, et doit inclure certaines informations, notamment : 
 
  • La description détaillée du logement ;
  • Le délai de livraison ;
  • L’attestation de souscription de la garantie d’achèvement ou de remboursement ;
  • La condition suspensive d’obtention des prêts.
 

Quid du dépôt de garantie ?



Conformément à l’article L.261-15 du Code de la construction et de l’habitation, le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais son versement peut être exigé à la signature du contrat de réservation sans attendre l’expiration du délai de rétractation.

Le dépôt est alors effectué sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans un établissement habilité ou chez un notaire. Son montant est limité à :
 
  • 5 % du prix de vente si le contrat est signé dans un délai d’1 an ;
  • 2 % si le contrat est signé dans un délai allant de 1 à 2 ans.

À noter qu’aucun dépôt n’est autorisé au-delà de 2 ans.

Une fois versé, le dépôt de garantie ne peut être récupéré par l’acquéreur qui viendrait à se rétracter. Toutefois, il peut être restitué si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur, ou encore si le prix de vente excède plus de 5% du montant prévisionnel. Dans ces cas, les fonds sont rétrocédés à l’acquéreur dans un délai de trois mois.

 

Construction inachevée : quelles garanties ?



Dans le cadre de la VEFA, les garanties relatives à la réception du chantier s’appliquent, à savoir :
 
  • La garantie de parfait achèvement : durant l’année suivant la réception des travaux, cette garantie impose au promoteur de réparer les désordres signalés dans le procès-verbal de réception des travaux ou par une notification ultérieure.
  • La garantie de bon fonctionnement : sur une période de deux ans à compter de la réception du chantier, cette garantie oblige le promoteur à réparer ou remplacer les éléments d’équipements dissociables de l’ouvrage sans le dégrader (portes, sanitaires, cloisons mobiles, éléments de chauffage, etc.).
  • La garantie décennale : pendant les dix années suivant la réception du chantier, le constructeur est tenu de réparer tout dommage non décelable et qui affecte la solidité du bâtiment ou le rend impropre à sa destination. Elle couvre alors les dommages fragilisant les ouvrages d’ossature, les ouvrages avec fondations (piscine, terrasse), ou tout autre élément indissociable du bâtiment (plafond, canalisations, etc.).

En plus des garanties précitées, le promoteur doit fournir deux garanties à la conclusion du contrat :
 
  • La garantie financière d’achèvement, couvrant la défaillance du vendeur s’il ne peut réunir les fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;
  • La garantie de remboursement, par laquelle un organisme financier s’engage avec le promoteur au remboursement du prix de vente versé par l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour défaut d’achèvement. 

En l’absence de ces garanties, la VEFA est entachée de nullité.
 
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