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Servitudes immobilières : quels impacts sur la propriété ?

Servitudes immobilières : quels impacts sur la propriété ?

Publié le : 17/03/2025 17 mars mars 03 2025
Rédaction

Un bien immobilier octroie à son propriétaire un ensemble de droits, susceptibles d’être limités par la présence de servitudes. Ces servitudes sont des charges imposées à un bien immobilier, appelé « fonds servant », au profit d’un autre bien, le « fonds dominant ».
 

Qu’est-ce qu’une servitude immobilière ?



Par définition, la servitude est un droit réel attaché à un bien immobilier, et non à son propriétaire. Elle se décline de trois manières :
 
  • La servitude légale : elle est établie par la loi pour un motif d’intérêt général ou d’utilité publique. Par exemple : la servitude de passage pour l’entretien des lignes électriques ;
  • La servitude naturelle : elle découle de la configuration des lieux, telle que l’obligation pour un terrain situé en contrebas de recevoir les eaux provenant du terrain surélevé ;
  • La servitude conventionnelle : elle est issue d’un accord entre propriétaires, comme le droit de passage ou de puisage.
 

Comment s’exercent les servitudes ?



L’exercice de la servitude doit respecter sa destination initiale. Dès lors, elle doit être exercée raisonnablement, de sorte que le propriétaire du fonds dominant ne peut en abuser ni aggraver la charge pesant sur le fonds servant.

En l’espèce, toute modification d’une servitude requiert un accord mutuel entre les propriétaires des fonds concernés. Cet accord doit être formalisé par un acte notarié, avant d’être publié au service de la publicité foncière. En l’absence d’entente entre les parties, le propriétaire du fonds servant peut demander au juge le déplacement de la servitude, lorsqu’elle devient contraignante ou qu’elle empêche certaines améliorations.

Ainsi, elle prend fin dans plusieurs situations :
 
  • Pour non-usage pendant au moins 30 ans, conduisant à la prescription acquisitive ;
  • En cas de confusion, notamment si les deux fonds sont réunis sous un même propriétaire ;
  • Si la servitude devient définitivement inexploitable ;
  • En cas de renonciation faisant suite à un accord entre les parties
 

Quel impact sur la valeur du bien ?



En ce que les servitudes sont systématiquement attachées au bien concerné, elles peuvent en affecter directement sa valeur vénale. Par conséquent, certaines servitudes peuvent constituer un frein à la vente ou à l’achat d’un bien immobilier, tandis que d’autres peuvent en augmenter l’attrait.

A titre d’exemple, la servitude de passage peut réduire l’intimité d’une propriété, et engendrer un impact négatif sur sa valorisation finale. En revanche, la servitude de vue peut augmenter l’attrait et la valeur de la propriété, lorsqu’elle offre un accès visuel privilégié.
 
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